حکم تخلیه مغازه چقدر طول میکشد

مدت زمان گرفتن حکم تخلیه مغازه به عوامل مختلفی مثل نوع قرارداد، دلیل تخلیه و مرجع رسیدگی کننده بستگی دارد. این فرآیند می تونه از چند روز برای دستور تخلیه فوری تا چندین ماه برای حکم تخلیه های پیچیده تر زمان ببره.

تخلیه مغازه، یکی از اون داستان هایی هست که هم برای موجر (صاحب ملک) و هم برای مستاجر (اجاره کننده) می تونه حسابی چالش برانگیز باشه. شاید برای شما هم پیش اومده باشه که به عنوان صاحب مغازه بخواهید ملک تون رو پس بگیرید یا به عنوان مستاجر با درخواست تخلیه روبرو بشید. سوال اصلی اینجاست که ته این ماجرا کجاست و از کی تا کی طول می کشه؟ اصلا این حکم تخلیه مغازه چقدر طول میکشد؟ آیا فرقی بین حکم تخلیه و دستور تخلیه هست؟ کدوم سریع تره؟ این ها سوالاتی هستند که سعی می کنیم در این مقاله با زبانی ساده و خودمانی بهشون پاسخ بدیم تا شما هم بتونید با دید بازتری این مسیر رو طی کنید.

حکم تخلیه یا دستور تخلیه؟ فرقش تو چیه و چقدر رو زمان تاثیر داره؟

قبل از هر چیز، باید یه تفکیک مهم انجام بدیم بین دو تا واژه حقوقی که خیلی ها به اشتباه اون ها رو یکی می دونن: دستور تخلیه و حکم تخلیه. باور کنید، همین یه تفاوت کوچیک می تونه زمان کل فرآیند رو از چند روز به چند ماه تغییر بده! پس بیایید ببینیم ماجرا از چه قراره.

دستور تخلیه: وقتی همه چی سریع پیش می ره!

دستور تخلیه در واقع یه جور فرمان سریع از مرجع قضایی یا ثبتی هست که می گه: «آقا/خانم مستاجر، زودتر مغازه رو خالی کن!» خوبی این دستور اینه که دیگه نیازی به دادگاه رفتن و جلسات طولانی و دادرسی پیچیده نیست. همه چی فوری و فوتی انجام می شه.

چیه اصلا؟ (تعریف خودمانی)

تصور کنید یه قرارداد اجاره دارید که خیلی واضح و شفافه، همه چیزش نوشته شده و تاریخش هم تموم شده. اینجا دیگه نیازی نیست بری دادگاه و کلی چونه بزنی. فقط کافیه بری پیش یه مرجع مشخص و بگی: «قراردادم تموم شده، مستاجر هم خالی نمی کنه، لطفاً دستور بدید تخلیه کنه.» اون ها هم اگه شرایطت کامل باشه، خیلی سریع بهت یه دستور میدن.

کی می تونی درخواست دستور تخلیه بدی؟ (شرایط)

برای اینکه بتونی درخواست دستور تخلیه بدی، چند تا شرط اساسی هست که حتماً باید وجود داشته باشن:

• قرارداد اجاره کتبی باشه: یعنی حتماً روی کاغذ باشه، نه اینکه شفاهی با کسی طی کرده باشی. این قرارداد می تونه عادی باشه (مثل قولنامه دستی) یا رسمی (که تو دفترخونه ثبت شده).
• قرارداد عادی حتماً دو تا شاهد داشته باشه: اگه قرارداد اجاره تون رو دستی نوشتید، حتماً باید دو نفر شاهد عاقل و بالغ زیرش رو امضا کرده باشن. این نکته خیلی مهمه و نبودش کار رو می بره سمت حکم تخلیه.
• مدت اجاره تموم شده باشه: واضح و مبرهن! اگه هنوز از تاریخ قرارداد مونده باشه، نمی تونی درخواست تخلیه بدی، مگر اینکه مستاجر تخلفی کرده باشه که حق فسخ قرارداد رو بهت بده.
• برای قراردادهای جدید، ثبت در سامانه خودنویس: یادتون باشه طبق قانون جدید (به خصوص بعد از ۱۵/۰۳/۱۴۰۳)، اگه قرارداد اجاره تون تو سامانه خودنویس ثبت و تایید شده باشه، دیگه برای دستور تخلیه نیازی به شاهد هم نیست! خود این سامانه یه جورایی جای سند رسمی رو می گیره و کار رو خیلی سریع تر می کنه.

کجا باید بری و چقدر طول می کشه؟

اینجا هم بسته به اینکه قراردادتون عادیه یا رسمی، باید به دو جای مختلف برید:

• شورای حل اختلاف: سریع و کار راه بنداز!

  اگه قرارداد اجاره تون عادیه (همون دست نویس با امضای دو شاهد)، باید برید شورای حل اختلاف. این شوراها خیلی سریع به پرونده تون رسیدگی می کنن. معمولاً ۲۴ تا ۴۸ ساعت طول می کشه تا دستور تخلیه رو صادر کنن. پس این سریع ترین راه برای تخلیه مغازه با قرارداد عادیه.

• اداره ثبت اسناد: برای سندهای رسمی، باز هم سریع!

  اگه قرارداد اجاره تون رسمی باشه (یعنی تو یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشه)، می تونید مستقیم برید اداره ثبت اسناد و املاک. اینجا هم فرآیند خیلی سریع پیش میره. معمولاً ۲ تا ۵ روز کاریòng> طول می کشه تا اجراییه تخلیه صادر بشه.

بعد از ابلاغ، مستاجر چقدر وقت داره؟

حالا که دستور تخلیه صادر شد و به مستاجر ابلاغ شد، اون بنده خدا چقدر وقت داره تا مغازه رو خالی کنه؟ معمولاً این مهلت ۳ تا ۵ روز کاری هست. اگه تو این مدت خالی نکنه، مامور اجرا وارد عمل میشه و تخلیه رو انجام میده.

حکم تخلیه: وقتی داستان یکم پیچیده تر می شه!

حکم تخلیه دیگه مثل دستور تخلیه فوری نیست. اینجا پای دادگاه و دادرسی و جلسات مختلف میاد وسط. یعنی باید یه دعوا رو تو دادگاه مطرح کنی، ثابت کنی که حق با توئه، بعد دادگاه حکم صادر می کنه و تازه اون حکم ممکنه قابل اعتراض هم باشه.

این دیگه چیه؟ (تعریفش با زبان ساده)

فرض کنید قرارداد اجاره تون شفاهی بوده، یا کتبی بوده ولی هیچ شاهدی امضاش نکرده، یا اصلا یه سری پیچیدگی های دیگه مثل سرقفلی و اینجور چیزا داره. اینجا دیگه نمی تونی بری سراغ دستور تخلیه. باید یه دادخواست بدی به دادگاه و طی یه پروسه طولانی تر، از دادگاه بخوای که حکم تخلیه رو صادر کنه.

چه وقت هایی باید سراغ حکم تخلیه بریم؟

مواردی که مجبورید سراغ حکم تخلیه برید، معمولاً این ها هستند:

• نبودن شرایط دستور تخلیه: اگه قرارداد شفاهی باشه، یا قرارداد عادی بدون شاهد باشه، چاره ای جز دادخواست حکم تخلیه ندارید.
• قراردادهای اجاره قبل از سال ۱۳۷۶: این قراردادها، به خصوص برای اماکن تجاری، داستان های خودشون رو دارن و معمولاً مشمول سرقفلی و حق کسب و پیشه میشن که فرآیند رو به شدت طولانی می کنه.
• دعاوی پیچیده تر: مثلاً مستاجر تخلفاتی مثل تعدی و تفریط (یعنی درست از ملک استفاده نکرده یا بهش آسیب زده) یا تغییر شغل کرده. اینجا باید تو دادگاه ثابت بشه که مستاجر این کارها رو کرده و حق تخلیه وجود داره.

مرجع رسیدگی و حدوداً چقدر زمان می بره؟

مرجع رسیدگی برای حکم تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی هست. اینجا زمانبندی دیگه چند روز نیست و باید خودتون رو برای یه پروسه طولانی تر آماده کنید. معمولاً ۲ تا ۸ ماه یا حتی بیشتر طول می کشه تا حکم قطعی صادر بشه و به مرحله اجرا برسه. این زمان هم به شلوغی دادگاه، پیچیدگی پرونده و اینکه مستاجر اعتراض می کنه یا نه، بستگی داره.

مهلت اعتراض و تجدید نظر و مهلت تخلیه نهایی

بعد از اینکه دادگاه بدوی (اولیه) حکم تخلیه رو صادر کرد، مستاجر ۲۰ روز فرصت داره که به این حکم اعتراض کنه و درخواست تجدیدنظر بده. اگه اعتراض کنه، پرونده میره دادگاه تجدیدنظر و اونجا دوباره بررسی میشه. وقتی حکم قطعی شد (یعنی یا مستاجر اعتراض نکرد و مهلت ۲۰ روز تموم شد، یا دادگاه تجدیدنظر هم حکم رو تایید کرد)، مستاجر معمولاً ۱۰ روز فرصت داره که ملک رو تخلیه کنه. اگه نکنه، باز هم مامور اجرا وارد عمل میشه.

قوانین تخلیه مغازه: کدوم قانون، داستانو عوض می کنه؟

قوانین اجاره و تخلیه مغازه، پیچیدگی های خاص خودشون رو دارن و اتفاقاً تو طول زمان تغییرات مهمی کردن. اینکه قرارداد اجاره شما برای چه سالی باشه، می تونه زمین تا آسمون توی فرآیند و زمانبندی تخلیه فرق ایجاد کنه. کلاً دو تا قانون مهم داریم که باید بهشون توجه کنیم: قانون سال ۱۳۵۶ و قانون سال ۱۳۷۶.

قانون سال ۱۳۵۶: سرقفلی و دردسرهای خودش!

این قانون مربوط به اجاره نامه هاییه که قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شدن، به خصوص برای اماکن تجاری. تو این قانون، حمایت از مستاجر خیلی زیاد بود و یه چیزی به اسم حق کسب و پیشه یا همون سرقفلی برای مستاجرها در نظر گرفته می شد. حتی اگه تو قرارداد اسمی از سرقفلی هم نیومده باشه، بازم این حق بهشون تعلق می گرفت.

چرا تخلیه اینا سخته و طولانی؟

اینجا موجر نمی تونه همین جوری هر وقت دلش خواست مغازه رو تخلیه کنه. برای تخلیه، باید دلایل خیلی محکمی داشته باشه که تو قانون ذکر شده، مثل:

• اگه مستاجر اجاره بها رو نداده باشه.
• اگه مستاجر بدون اجازه موجر، ملک رو به کس دیگه اجاره داده باشه (تعدی و تفریط).
• اگه موجر واقعاً نیاز شخصی به اون مغازه داشته باشه (مثلاً خودش بخواد اونجا کسب و کار راه بندازه و ثابت کنه که جای دیگه ای نداره).
• اگه بخواد ملک رو خراب کنه و از نو بسازه.

هر کدوم از این دلایل، نیاز به اثبات تو دادگاه داره و این خودش فرآیند رو به شدت طولانی می کنه. مثلاً برای نیاز شخصی، باید کلی شهود و مدارک بیاری که واقعاً نیازمندی.

پرداخت سرقفلی/حق کسب و پیشه: سنگ بزرگی که باید برداشته بشه!

مهم ترین نکته اینه که تو این قانون، تقریباً همیشه باید به مستاجر سرقفلی یا حق کسب و پیشه رو پرداخت کنی، مگر در موارد خیلی خاص که تخلف فاحش کرده باشه. تعیین مبلغ سرقفلی هم خودش داستانه! معمولاً کارشناس دادگستری میاد و قیمت گذاری می کنه و همین پروسه کارشناسی و بعدش احتمالی اعتراض به نظر کارشناس، کلی زمان می بره و پرونده رو سنگین تر می کنه.

یادتون باشه، اگه قرارداد اجاره مغازه تون قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده، با یه پرونده پیچیده تر و احتمالاً طولانی تر طرف هستید که اغلب پای سرقفلی هم وسطه. اینجا حتماً باید از یه وکیل متخصص کمک بگیرید.

قانون سال ۱۳۷۶: دیگه خبری از سرقفلی نیست! (معمولاً)

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، اومد تا خیلی از این مشکلات و پیچیدگی های قانون قبلی رو حل کنه و دست موجر رو برای تخلیه بازتر بذاره. تو این قانون، دیگه حق سرقفلی یا کسب و پیشه خودبه خود به مستاجر تعلق نمی گیره، مگر اینکه تو خود قرارداد صراحتاً بهش اشاره شده باشه یا اینکه مستاجر اون حق رو از صاحب قبلی سرقفلی خریده باشه.

این قانون چقدر کار رو راحت تر کرده؟

مهم ترین نکته اینه که اگه قرارداد شما مشمول این قانون باشه، با تموم شدن مدت اجاره، موجر می تونه خیلی راحت تر و سریع تر درخواست تخلیه بده. در واقع، اصل بر اینه که با پایان مدت قرارداد، مستاجر باید ملک رو تخلیه کنه.

برای تخلیه ملک تحت این قانون، موجر می تونه به دو صورت عمل کنه:

• دستور تخلیه: اگه قرارداد اجاره کتبی باشه (عادی با ۲ شاهد یا رسمی) و مدت اجاره تموم شده باشه، می تونید سریعاً از شورای حل اختلاف یا اداره ثبت (بسته به نوع قرارداد) دستور تخلیه بگیرید. این سریع ترین راهه و همونطور که گفتیم، معمولاً چند روز بیشتر طول نمی کشه.
• حکم تخلیه: اگه شرایط دستور تخلیه رو نداشته باشید (مثلاً قرارداد شفاهی باشه یا مشکلی تو مدارک باشه) یا مستاجر تخلف دیگه ای کرده باشه (مثلاً اجاره نده)، باید دادخواست حکم تخلیه بدید به دادگاه. اما باز هم چون پای سرقفلی خودبه خودی وسط نیست، فرآیند دادرسی معمولاً سریع تر از قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ پیش میره.

سامانه خودنویس: برگ برنده موجرها!

یه خبر خوب برای قراردادهای جدید! از سال ۱۴۰۳، سامانه خودنویس راه اندازی شده. اگه قرارداد اجاره تون رو تو این سامانه ثبت کنید و کدرهگیری بگیرید، دیگه نیازی به امضای دو شاهد هم نیست! این قراردادها اعتبار سند رسمی رو پیدا می کنن و اگه مدت اجاره تموم بشه و مستاجر خالی نکنه، می تونید خیلی سریع و بدون تشریفات پیچیده، درخواست دستور تخلیه فوری بدید. این سامانه واقعاً به سرعت فرآیند تخلیه کمک می کنه و کار رو برای موجرها خیلی راحت تر کرده.

چه چیزهایی روی مدت زمان کلی فرآیند تخلیه مغازه تاثیر می ذارن؟

همونطور که دیدید، اینکه حکم تخلیه مغازه چقدر طول میکشد، یه جواب ثابت نداره. مثل یه پازل می مونه که هر تیکه اش می تونه زمان کل رو تغییر بده. بیایید نگاهی بندازیم به مهم ترین عواملی که رو این زمان تاثیر می ذارن:

• نوع قرارداد اجاره:
  • شفاهی: این بدترین حالته! چون باید تو دادگاه ثابت کنی اصلا قراردادی بوده و این یعنی کلی زمان بیشتر.
  • عادی (دست نویس): اگه شاهد داشته باشه، می تونه سریع تر باشه (دستور تخلیه از شورا). اگه شاهد نداشته باشه، بازم میری دادگاه.
  • رسمی (دفترخانه): این بهترین حالته! می تونی سریع از اداره ثبت دستور تخلیه بگیری.
• سال انعقاد قرارداد:
  • قبل از ۱۳۷۶: داستان سرقفلی میاد وسط، پرونده پیچیده تر و طولانی تر میشه.
  • بعد از ۱۳۷۶: اگه سرقفلی در قرارداد ذکر نشده باشه، فرآیند ساده تر و سریع تره.
• وجود یا عدم وجود حق سرقفلی/حق کسب و پیشه:

  همونطور که گفتیم، اگه مستاجر حق سرقفلی داشته باشه (خصوصاً تو قراردادهای قبل از ۷۶)، باید اون رو بهش پرداخت کنی و تعیین قیمت کارشناسی و پرداخت، خودش کلی زمان می بره.

• دلیل درخواست تخلیه:
  • انقضای مدت اجاره: ساده ترین دلیل و سریع ترین راه (اگه شرایط دستور تخلیه باشه).
  • عدم پرداخت اجاره: معمولاً اگه مستاجر سه ماه اجاره نده، حق تخلیه داری، اما باید اظهارنامه بفرستی و ثابت کنی.
  • تعدی و تفریط یا تغییر شغل: اینا نیاز به اثبات تو دادگاه دارن و پرونده رو طولانی می کنن.
  • نیاز شخصی موجر: فقط در قراردادهای قبل از ۷۶ و اون هم با اثبات خیلی سخت.
• اعتراض مستاجر:

  اگه مستاجر به دستور یا حکم تخلیه اعتراض کنه، پرونده میره مراحل واخواهی یا تجدیدنظر و این یعنی کلی تاخیر. بعضی مستاجرها حتی با دلایل واهی هم اعتراض می کنن تا زمان بخرن.

• بار کاری شعب قضایی:

  متاسفانه بعضی دادگاه ها و شوراها به خاطر حجم بالای پرونده ها شلوغ ترن و رسیدگی به پرونده شما طولانی تر میشه.

• نحوه ابلاغ اوراق قضایی:

  اگه آدرس مستاجر دقیق نباشه یا ابلاغ نامه ها با مشکل روبرو بشه، شروع مهلت های قانونی به تعویق می افته و پرونده کند میشه.

• پیچیدگی پرونده و نیاز به کارشناسی:

  گاهی اوقات برای اثبات یه سری مسائل (مثل میزان تخریب یا مبلغ سرقفلی) نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری هست. پروسه ارجاع به کارشناس، اعلام نظر کارشناس و بعدش احتمالی اعتراض به نظر کارشناس، همگی زمان بر هستن.

• حضور وکیل متخصص:

  یک وکیل مجرب و کاربلد، می تونه با تسلط به قوانین و رویه ها، از اشتباهات شکلی و ماهوی جلوگیری کنه و فرآیند رو به شکل قابل توجهی تسریع ببخشه. اینو جدی بگیرید!

صفر تا صد مراحل گرفتن حکم یا دستور تخلیه مغازه (و زمانبندی تقریبی هر مرحله)

حالا که با تفاوت های حکم و دستور تخلیه و عوامل تاثیرگذار آشنا شدید، بیایید ببینیم از کجا باید شروع کنیم و گام به گام چه مراحلی رو باید طی کنیم. این بخش یه جور نقشه راهه برای گرفتن حکم تخلیه مغازه:

اول، یه اظهارنامه بفرستید! (همیشه خوبه!)

قبل از اینکه پاتون به دادگاه یا شورا باز بشه، یه کار خیلی خوبی که می تونید بکنید اینه که یه اظهارنامه حقوقی برای مستاجرتون بفرستید. اظهارنامه یه جور اخطار رسمی از طریق دفاتر خدمات قضاییه که توش می نویسید مثلاً: «آقا/خانم مستاجر، مدت اجاره تموم شده، لطفاً طبق قرارداد ملک رو تخلیه کنید.»

• هدف: این کار اختیاریه ولی خیلی توصیه میشه. هم به مستاجر اخطار رسمی میدید، هم بعداً اگه کار به دادگاه کشید، می تونید ثابت کنید که قبلش اخطار داده بودید.
• زمانبندی: تنظیم و ابلاغ اظهارنامه معمولاً چند روز بیشتر طول نمی کشه.

اگه قراردادتون عادی بود (با دو شاهد)، برید شورای حل اختلاف

همونطور که گفتیم، اگه قرارداد اجاره تون عادیه (دست نویس) و زیرش رو دو تا شاهد امضا کردن و مدت اجاره هم تموم شده، یا مستاجر اجاره نداده و شرایط فسخ فراهمه، اینجا بهترین و سریع ترین راه، مراجعه به شورای حل اختلافه:

• مدارک لازم:
  • سند مالکیت ملک (یا هر مدرکی که نشون بده شما صاحب ملکید)
  • اصل قرارداد اجاره (خیلی مهمه که اصلش رو داشته باشید)
  • مدارک هویتی خودتون (کارت ملی و شناسنامه)
  • در صورت لزوم، فیش های عدم پرداخت اجاره یا هر مدرکی که تخلف مستاجر رو ثابت کنه.
• فرآیند و زمانبندی:
  1. تنظیم و ثبت دادخواست دستور تخلیه: می تونید برید دفاتر خدمات قضایی و درخواست دستور تخلیه رو ثبت کنید. مشخصات خودتون، مستاجر، ملک و دلیل درخواست تخلیه (مثلاً اتمام مدت اجاره) رو دقیق بنویسید.
  2. ارجاع به شورا: پرونده تون به شعبه مربوطه شورای حل اختلاف ارجاع میشه.
  3. صدور دستور: اگه مدارکتون کامل باشه و شرایط فراهم باشه، شورای حل اختلاف معمولاً ظرف ۲۴ تا ۴۸ ساعت دستور تخلیه رو صادر می کنه.
  4. ابلاغ و اجرا: این دستور به مستاجر ابلاغ میشه و اون ۳ تا ۵ روز کاری فرصت داره تا ملک رو خالی کنه. اگه نکرد، مامور اجرا میاد و تخلیه رو انجام میده.

  پس، کل این فرآیند اگه مشکلی پیش نیاد، جمعاً کمتر از یک هفته می تونه طول بکشه.

اگه قراردادتون رسمی بود (تو دفترخونه ثبت شده)، برید اداره ثبت اسناد

اگه خوش شانس بودید و قرارداد اجاره تون رو تو دفتر اسناد رسمی ثبت کردید، کارتون حتی از شورای حل اختلاف هم مستقیم تره:

• مدارک لازم:
  • سند مالکیت ملک
  • سند اجاره رسمی (همون که تو دفترخونه ثبت شده)
  • مدارک هویتی خودتون
• فرآیند و زمانبندی:
  1. درخواست اجراییه: باید برید همون دفتر اسناد رسمی که قرارداد رو ثبت کرده و درخواست صدور اجراییه تخلیه رو بدید.
  2. ارجاع به اجرای ثبت: دفترخونه درخواست شما رو به اداره اجرای ثبت اسناد می فرسته.
  3. صدور اجراییه: اداره ثبت معمولاً ظرف ۲ تا ۵ روز کاری اجراییه تخلیه رو صادر می کنه.
  4. ابلاغ و اجرا: این اجراییه به مستاجر ابلاغ میشه و اون ۳ روز فرصت داره تا ملک رو خالی کنه. اگه نکرد، مامور اجرا میاد و تخلیه رو انجام میده.

  این روش هم مثل شورای حل اختلاف، خیلی سریع هست و کل فرآیند می تونه کمتر از یک هفته طول بکشه.

اگه داستان پیچیده تر بود (حکم تخلیه)، برید دادگاه عمومی حقوقی

اینجا دیگه جاییه که کار کمی طولانی تر میشه و باید با حوصله بیشتری پیش برید. اگه قرارداد شفاهی بوده، یا عادی بدون شاهد، یا مشمول قانون قبل از ۷۶ هستید، یا کلاً دلیل تخلیه پیچیدگی هایی داره که باید تو دادگاه ثابت بشه، باید از طریق دادگاه عمومی حقوقی اقدام کنید:

• ۱. تنظیم دادخواست و ثبت نام در سامانه ثنا:

  اول باید یه دادخواست تخلیه بنویسید. تو این دادخواست باید مشخصات دقیق خودتون، مستاجر، آدرس ملک و مهم تر از همه، دلایلی که برای تخلیه دارید رو به طور واضح و مستند قید کنید. بعد از تنظیم دادخواست، باید تو سامانه ثنا ثبت نام کنید یا اگه قبلاً ثبت نام کردید، از فعال بودنش مطمئن باشید. ابلاغ اوراق قضایی از طریق همین سامانه انجام میشه.

• ۲. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی:

  دادخواستی که تنظیم کردید رو باید ببرید یکی از دفاتر خدمات قضایی. اونجا پرونده شما رو ثبت می کنن و به شعبه دادگاه عمومی حقوقی مربوطه ارجاع میدن.

• ۳. دادرسی و صدور رأی بدوی:

  پرونده شما تو دادگاه مورد بررسی قرار می گیره. ممکنه چند جلسه دادگاه تشکیل بشه، از شما و مستاجر دفاعیات گرفته بشه، شهود بیان، و اگه لازم باشه حتی پرونده به کارشناسی (مثلاً برای سرقفلی یا تخریب) ارجاع داده بشه. بعد از اتمام این مراحل، دادگاه رأی بدوی (رأی اولیه) رو صادر می کنه.

• ۴. مهلت اعتراض و تجدیدنظرخواهی:

  بعد از ابلاغ رأی بدوی، مستاجر ۲۰ روز فرصت داره که به این رأی اعتراض کنه. اگه اعتراض کنه، پرونده میره دادگاه تجدیدنظر و اونجا دوباره بررسی میشه که این خودش چندین هفته یا ماه به فرآیند اضافه می کنه.

• ۵. صدور رأی قطعی و اجرا:

  وقتی مهلت اعتراض تموم بشه و مستاجر اعتراض نکنه، یا دادگاه تجدیدنظر رأی بدوی رو تایید کنه، رأی قطعی میشه. بعد از قطعی شدن رأی، پرونده میره دایره اجرای احکام و اونجا به مستاجر ۱۰ روز مهلت میدن تا ملک رو تخلیه کنه. اگه خالی نکرد، مامور اجرا با حضور نماینده دادستان، ملک رو تخلیه می کنه.

کل زمانبندی: از ثبت دادخواست تا اجرای حکم قطعی در این روش، معمولاً از ۲ ماه تا ۸ ماه یا حتی بیشتر طول می کشه. پیچیدگی پرونده و اعتراضات مستاجر، این زمان رو بیشتر می کنه.

چه مدارکی برای درخواست تخلیه مغازه لازمه؟

مثل هر کار قانونی دیگه، برای اینکه بتونید درخواست تخلیه مغازه بدید، باید مدارک و اسناد کامل و درستی رو ارائه کنید. این لیست، مهم ترین مدارکیه که بهشون نیاز پیدا می کنید:

• سند مالکیت ملک تجاری: یا هر مدرکی که نشون بده شما صاحب مغازه هستید. (مثل سند رسمی، مبایعه نامه معتبر).
• قرارداد اجاره: این مهم ترین مدرکه. چه عادی باشه چه رسمی، باید اصلش رو داشته باشید. اگه قرارداد شفاهی بوده، کارتون سخت تره و باید با شهود یا رسید اجاره این رابطه رو اثبات کنید.
• مدارک هویتی موجر: کارت ملی و شناسنامه خودتون.
• در صورت لزوم، اظهارنامه ارسال شده به مستاجر: اگه قبلاً برای مستاجر اظهارنامه فرستاده بودید، کپی ابلاغ شده اون رو هم ارائه بدید.
• فیش های عدم پرداخت اجاره: اگه دلیل تخلیه، اجاره ندادن مستاجره، باید فیش هایی رو که نشون میده اجاره ها پرداخت نشده، ارائه کنید.
• گواهی تخلف مستاجر: مثلاً اگه مستاجر تغییر شغل داده یا به ملک آسیب رسونده، هر مدرکی (مثل عکس، فیلم، شهادت شهود) که این تخلف رو ثابت کنه، لازمه.
• گواهی پایان کار / عدم خلاف (در قانون ۱۳۵۶): اگه قصد تخریب و نوسازی ملک رو دارید و قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ هست، باید این گواهی رو از شهرداری بگیرید.

چگونه می توان فرآیند تخلیه را تسریع بخشید؟ (نکات کلیدی)

همونطور که دیدید، فرآیند تخلیه مغازه می تونه از چند روز تا چند ماه متغیر باشه. اما راهکارهایی هست که می تونید با رعایتشون، این پروسه رو تا حد امکان سریع تر و کم دردسرتر کنید:

1. قرارداد اجاره رو دقیق و کامل بنویسید: پایه و اساس هر دعوای حقوقی، قرارداده. یه قرارداد محکم و شفاف که تمام جزئیات (مثل مدت، مبلغ، نحوه پرداخت، شروط فسخ) توش مشخص شده باشه و مطابق با قوانین جدید (خصوصاً قانون ۱۳۷۶) تنظیم شده باشه، مسیر رو هموار می کنه. از فرم های استاندارد استفاده کنید.
2. حتماً قرارداد رو در سامانه خودنویس ثبت کنید: برای قراردادهای جدید، این نکته طلاییه! ثبت قرارداد تو سامانه خودنویس و گرفتن کدرهگیری، عملاً قرارداد شما رو در حکم سند رسمی قرار میده و می تونید برای دستور تخلیه فوری اقدام کنید، حتی بدون نیاز به شاهد.
3. مدارکتون از همان ابتدا کامل و صحیح باشه: ناقص بودن مدارک، عدم تطابق اسم و مشخصات یا نداشتن اصل اسناد، فقط باعث تاخیر و رفت و آمدهای بیهوده میشه. از همون اول مطمئن باشید که همه چیز روبه راهه.
4. مشورت و استفاده از وکیل متخصص ملکی رو جدی بگیرید: شاید فکر کنید که خودتون می تونید از پسش بربیاید، اما قوانین پیچیدگی های خاص خودشون رو دارن. یک وکیل متخصص، نه تنها می تونه بهترین مسیر رو بهتون نشون بده، بلکه از اشتباهات رایج جلوگیری می کنه، مدارک رو درست جمع آوری می کنه و پیگیری های لازم رو با سرعت و دقت بیشتری انجام میده. گاهی اوقات، هزینه ای که بابت وکیل پرداخت می کنید، جلوی هزینه های خیلی بیشتر (مالی و زمانی) رو می گیره.
5. پیگیری مستمر پرونده رو فراموش نکنید: چه خودتون پیگیری کنید چه وکیلتون، مهمه که حواستون به پرونده باشه. گاهی اوقات یه ابلاغیه دیر میرسه یا یه مرحله ای کند پیش میره که با پیگیری به موقع میشه جلوش رو گرفت.
6. ارسال اظهارنامه، پیشگیری بهتر از درمانه!: همونطور که گفتیم، ارسال اظهارنامه رسمی قبل از هر اقدام قانونی، هم یه اخطار جدی به مستاجره و هم می تونه به عنوان یک سند معتبر تو دادگاه به نفعتون استفاده بشه.

مستاجر هم حق و حقوقی داره!

درسته که ممکنه شما به عنوان موجر در حال طی کردن فرآیند تخلیه باشید، اما یادتون نره که مستاجر هم در این بین، حقوقی داره که قانون ازش حمایت می کنه. آگاهی از این حقوق، هم به مستاجر کمک می کنه از خودش دفاع کنه و هم به موجر کمک می کنه تا با رعایت قانون، دچار دردسرهای حقوقی بیشتر نشه:

• حق اعتراض به دستور/حکم تخلیه: مستاجر می تونه در مهلت های قانونی (مثلاً ۲۰ روز برای حکم تخلیه یا ارائه دلایل مستند برای توقف دستور تخلیه)، به دستور یا حکم صادره اعتراض کنه و دلایل خودش رو برای عدم تخلیه ارائه بده.
• مهلت های قانونی برای تخلیه: بعد از صدور دستور یا قطعیت حکم تخلیه، مستاجر مهلت های مشخصی (معمولاً ۳ تا ۵ روز برای دستور و ۱۰ روز برای حکم قطعی) داره تا ملک رو تخلیه کنه و نمی تونید قبل از اتمام این مهلت ها، او رو مجبور به تخلیه کنید.
• حق دریافت سرقفلی/حق کسب و پیشه: اگه قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ باشه یا در قراردادهای جدید صراحتاً حق سرقفلی به مستاجر داده شده باشه، مستاجر حق داره که قبل از تخلیه، مبلغ سرقفلی خودش رو دریافت کنه. بدون پرداخت این حق، امکان تخلیه قانونی وجود نداره، مگر در موارد تخلف فاحش مستاجر.
• مطالبه خسارت در صورت عدم استفاده موجر از ملک: در مواردی که تخلیه ملک تجاری بر اساس نیاز شخصی موجر یا تخریب و نوسازی (تحت قانون ۱۳۵۶) انجام شده باشه و موجر بعد از تخلیه، به اون تعهد خودش عمل نکنه، مستاجر حق داره که از موجر شکایت و مطالبه خسارت کنه.
• حق ارائه دلایل موجه برای عدم تخلیه: مستاجر می تونه دلایل موجه خودش رو برای عدم تخلیه (مثلاً تمدید قرارداد، پرداخت اجاره، عدم اصالت سند و…) در مراجع قانونی مطرح کنه و از خودش دفاع کنه.

سوالات متداول (FAQ)

تخلیه مغازه بدون قرارداد کتبی چقدر طول می کشد؟

تخلیه مغازه بدون قرارداد کتبی، یکی از پیچیده ترین و طولانی ترین فرآیندهاست. چون شما باید اول رابطه استیجاری رو اثبات کنید (مثلاً با رسید اجاره، شهادت شهود، یا فیش واریزی اجاره به حساب موجر). این اثبات خودش نیاز به طرح دعوا در دادگاه عمومی حقوقی و دادرسی طولانی مدت داره و دیگه خبری از دستور تخلیه فوری نیست. معمولاً این فرآیند می تونه از ۶ ماه تا حتی بیش از یک سال طول بکشه و هزینه های دادرسی بیشتری هم خواهد داشت.

آیا مستاجر می تواند جلوی دستور تخلیه را بگیرد؟

بله، مستاجر می تواند جلوی دستور تخلیه را بگیرد، اما این کار نیاز به دلایل محکم و مستند دارد. مثلاً اگر بتواند ثابت کند که قرارداد اجاره تمدید شده (و مدارکش را ارائه دهد)، یا ادعا کند سند اجاره ای که موجر ارائه داده اصالت ندارد، یا اینکه اجاره بها را پرداخت کرده و مدارک آن را نشان دهد، می تواند درخواست توقف اجرای دستور تخلیه را از دادگاه یا شورای حل اختلاف کند. البته به دلیل فوری بودن دستور تخلیه، مستاجر باید خیلی سریع و در مهلت قانونی (معمولاً چند روز بعد از ابلاغ) اقدام کند و درخواست دادرسی فوری بدهد.

هزینه دادرسی برای حکم تخلیه مغازه چقدر است؟

هزینه دادرسی برای دادخواست حکم تخلیه (که یک دعوای غیرمالی محسوب می شود)، بر اساس تعرفه های قضایی محاسبه و معمولاً در مرحله بدوی در سال ۱۴۰۳ حدوداً چند صد هزار تومان است. اما اگر در کنار تخلیه، دعاوی مالی دیگری مثل مطالبه اجاره بهای معوقه یا خسارت هم مطرح شود، هزینه دادرسی برای بخش مالی بر اساس مبلغ مطالبه شده محاسبه می شود که می تواند بیشتر باشد. همچنین، اگر پرونده به کارشناسی ارجاع شود یا نیاز به تجدیدنظرخواهی باشد، هزینه های اضافی (مثل حق الزحمه کارشناس، هزینه تجدیدنظر) هم به آن اضافه خواهد شد.

در صورت عدم تخلیه توسط مستاجر پس از پایان مهلت، چه اتفاقی می افتد؟

اگر مستاجر پس از پایان مهلت قانونی (۳ تا ۵ روز برای دستور تخلیه و ۱۰ روز برای حکم قطعی) اقدام به تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به مرجع صادرکننده دستور/حکم (اجرای احکام دادگستری یا اداره اجرای ثبت)، درخواست اجرای قهری کند. در این صورت، مامور اجرا با حضور نماینده دادستان (برای حکم تخلیه) یا ضابط قضایی (برای دستور تخلیه) به محل ملک مراجعه کرده و با تنظیم صورتجلسه، اقدام به تخلیه ملک می کند. وسایل مستاجر هم صورت برداری شده و به انبار دادگستری یا مکان دیگری منتقل می شود و هزینه های آن بر عهده مستاجر خواهد بود.

سامانه خودنویس چه تاثیری بر سرعت تخلیه دارد؟

سامانه خودنویس تاثیر بسیار مثبتی بر سرعت تخلیه دارد. قراردادهای اجاره ای که از طریق این سامانه ثبت و تایید شده باشند، طبق قانون جدید، اعتبار سند رسمی را پیدا می کنند. این یعنی برای تخلیه این ملک ها، دیگر نیازی به طی کردن مراحل طولانی دادگاه نیست و موجر می تواند به طور مستقیم و سریع از طریق شورای حل اختلاف، درخواست دستور تخلیه فوری کند. این فرآیند مشابه تخلیه با سند رسمی از اداره ثبت است و می تواند در عرض چند روز منجر به صدور دستور تخلیه شود.

تفاوت تخلیه مغازه با مسکونی چیست و آیا زمانبندی متفاوتی دارند؟

بله، تفاوت اصلی و مهم بین تخلیه مغازه (اماکن تجاری) و مسکونی در این است که اماکن تجاری (مغازه) ممکن است مشمول حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشند، به خصوص اگر قراردادشان قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد. این حق، فرآیند تخلیه را به شدت پیچیده و طولانی می کند، چون موجر باید حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند و تعیین این مبلغ خودش زمان بر است. اما اماکن مسکونی هیچ گاه مشمول حق سرقفلی نیستند و فرآیند تخلیه آن ها (به شرط داشتن قرارداد کتبی و انقضای مدت) معمولاً بسیار سریع تر و ساده تر است و از طریق دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف قابل انجام است. در نتیجه، زمانبندی تخلیه مغازه اغلب طولانی تر و پیچیده تر از ملک مسکونی است.

آیا عدم پرداخت اجاره بها به تنهایی برای صدور حکم تخلیه فوری مغازه کافی است؟

در قراردادهای اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ و در صورتی که قرارداد کتبی (با ۲ شاهد یا ثبت شده در سامانه خودنویس) باشد، عدم پرداخت اجاره بها به تنهایی می تواند دلیل کافی برای صدور دستور تخلیه فوری باشد. البته معمولاً موجر باید ابتدا از طریق اظهارنامه به مستاجر اخطار دهد و پس از گذشت مدت زمان مشخصی (مثلاً ۱۰ روز یا یک ماه) و عدم پرداخت اجاره، اقدام به درخواست تخلیه کند. در این حالت، اگر مستاجر سه ماه متوالی اجاره بها را نپرداخته باشد، امکان صدور دستور تخلیه فوری فراهم می شود. اما در قراردادهای قبل از ۱۳۷۶، حتی عدم پرداخت اجاره بها هم نمی تواند مستقیماً منجر به تخلیه فوری شود و نیاز به طی مراحل طولانی تری در دادگاه دارد.

جمع بندی: بالاخره حکم تخلیه مغازه چقدر طول میکشد؟

همونطور که دیدید، اینکه حکم تخلیه مغازه چقدر طول میکشد، بستگی به کلی فاکتور و شرایط داره. نمی شه یه عدد دقیق گفت، اما یه خلاصه کلی اینه که:

• سریع ترین حالت (دستور تخلیه): اگه قرارداد اجاره کتبی و معتبر (با ۲ شاهد یا رسمی یا ثبت شده در خودنویس) باشه و مدت اجاره تموم شده باشه، می تونید ظرف چند روز تا حداکثر یک هفته از شورای حل اختلاف یا اداره ثبت، دستور تخلیه فوری بگیرید و مستاجر هم ۳ تا ۵ روز برای تخلیه مهلت داره.
• حالت طولانی تر (حکم تخلیه): اگه قرارداد شفاهی باشه، یا شاهد نداشته باشه، یا مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشه و پای سرقفلی و مسائل پیچیده دیگه وسط باشه، باید از طریق دادگاه اقدام کنید که ممکنه ۲ تا ۸ ماه یا حتی بیشتر طول بکشه تا حکم قطعی بشه و اجرا بشه.

پس، مهم ترین چیز اینه که از همون اول با آگاهی کامل و دقیق قدم بردارید. بهترین راه برای جلوگیری از درگیر شدن با فرآیندهای طولانی و پیچیده، اینه که قرارداد اجاره رو محکم و کامل و مطابق با قوانین جدید تنظیم کنید و حتماً در سامانه خودنویس ثبتش کنید. اگه هم به مشکل خوردید، شک نکنید که مشورت با یه وکیل متخصص ملکی، بهترین سرمایه گذاریه تا هم وقتتون کمتر هدر بره و هم حقتون پایمال نشه. وکیل می تونه مثل یه قطب نما تو این مسیر پر پیچ و خم، راه درست رو بهتون نشون بده و کمکتون کنه تا به نتیجه دلخواه برسید.